Ιδιοκτησία
Οι τίτλοι ακίνητης περιουσίας και κάθε προσημείωση αυτής καταγράφονται και τηρούνται στα Υποθηκοφυλάκεια, που αποτελούν κρατική υπηρεσία. Ο καθένας έχει δικαίωμα πρόσβασης στο Υποθηκοφυλάκειο. Κατόπιν σχετικής αιτήσεως, το Υποθηκοφυλάκειο υποχρεούνται να εκδίδει αντίτυπα, περιλήψεις και βεβαιώσεις για τους τίτλους ακίνητης περιουσίας.
Για να θεωρηθεί κάποιο φυσικό ή νομικό πρόσωπο ως νόμιμος ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, οφείλει να καταθέσει την συμβολαιογραφική πράξη αγοράς ακινήτου στο Υποθηκοφυλάκειο του δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Τα ακίνητα καταχωρούνται στο όνομα του ιδιοκτήτη. Οι δικηγόροι έχουν το δικαίωμα να ερευνούν τους τίτλους ακίνητης περιουσίας ιδιωτών ή/και εταιριών. Οι τίτλοι ελέγχονται, ώστε να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο δεν επιβαρύνεται από προσημειώσεις ή υποθήκες και ότι έχει νομίμως μεταβιβαστεί.
Ένα επιπλέον σύστημα καταγραφής ακίνητης περιουσίας είναι το Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με αυτό το σύστημα, τα ακίνητα καταγράφονται με Αριθμό Κτηματολογίου, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης. Το σύστημα Κτηματολογίου για την καταγραφή ακίνητης περιουσίας εισάγεται τώρα στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας. Μέχρι τώρα έχει εφαρμοστεί μόνο σε ελάχιστους δήμους.
Έξοδα Συμβολαιογράφου
Σύμφωνα με την Ελληνική Νομοθεσία Ακίνητης Ιδιοκτησίας, για την έγκυρη αγορά ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη αγοράς ακινήτου και η καταχώρηση αυτής στο ανάλογο Υποθηκοφυλάκειο. Η συμβολαιογραφική πράξη οφείλει να διαβάζεται και να υπογράφεται από τον πωλητή και τον αγοραστή παρουσία Συμβολαιογράφου, ο οποίος είναι ο επίσημος κρατικός αρμόδιος.
Ο Συμβολαιογράφος είναι ο συντάκτης του συμβολαίου και οφείλει να διασφαλίζει ότι οι εμπλεκόμενοι στην αγοραπωλησία κατανοούν πλήρως τους όρους που συμφωνούνται στο συμβόλαιο. Ο Συμβολαιογράφος ευθύνεται για την επιβεβαίωση και καταχώρηση της συναλλαγής στα δημόσια αρχεία, έτσι ώστε ο τίτλος της ακίνητης περιουσίας να μεταβιβαστεί στο όνομα του αγοραστή.
Τα έξοδα Συμβολαιογράφου αντιστοιχούν σε περίπου 1,2% της αξίας του συμβολαίου και καταβάλλονται από τον αγοραστή.
Καθήκοντα και Έξοδα Δικηγόρου
Σε κάθε αγοραστή συνίσταται να αναθέτει σε δικηγόρο την εκπροσώπησή του κατά τη διαδικασία συναλλαγής ακίνητης περιουσίας.
Ο δικηγόρος οφείλει, μετά από σχετική έρευνα, να επιβεβαιώσει ότι:
- ο πωλητής είναι ο απόλυτος κάτοχος του τίτλου του ακινήτου
- το ακίνητο δεν επιβαρύνεται από προσημειώσεις
- ο πωλητής έχει εξοφλήσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις για το ακίνητο
- οι κατασκευές που υπάρχουν (εάν υπάρχουν) στο ακίνητο, είναι σύμφωνες με τους κανονισμούς και νόμους πολεοδομίας
Η παράσταση δικηγόρου είναι απαραίτητη στην υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης, που γίνεται παρουσία του Συμβολαιογράφου.
Ο Δικηγορικός Σύλλογος ορίζει τα έξοδα δικηγόρου για αυτές τις συναλλαγές. Μέλη του Δικηγορικού Συλλόγου δικαιούνται τις ακόλουθες αμοιβές για παράστασή τους στην σύνταξη και υπογραφή των συμβολαιογραφικών πράξεων:
- % της τιμής πώλησης αν δεν είναι άνω των €44.020
- 0,5% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €44.020 και κάτω των €1.467.351
- 0,4% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €1.467.351 και κάτω των €2.934.702
- 0,3% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €2.934.702 και κάτω των €5.869.405
- 0,2% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €5.869.405 και κάτω των €14.673.514
- 0,1% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €14.673.514 και κάτω των €29.347.028
- 0,05% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €29.347.028 και κάτω των €58.694.057
- 0,01% της τιμής πώλησης αν είναι άνω των €58.694.057
Αφού υπογραφεί το συμβόλαιο ενώπιον του Συμβολαιογράφου, ο δικηγόρος του αγοραστή επιβεβαιώνει πως ο τίτλος μεταβιβάζεται στο όνομα του αγοραστή, λαμβάνοντας τη σχετική βεβαίωση από το Υποθηκοφυλάκειο.
Αντίτυπα της συμβολαιογραφικής πράξης και της βεβαίωσης από το Υποθηκοφυλάκειο απαιτούνται για την καταγραφή του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, στις περιοχές της χώρας όπου υπάρχει εν ισχύ το σύστημα Κτηματολογίου.
Έξοδα και Φόροι που Επιβαρύνουν τον Αγοραστή
Ο αγοραστής επιβαρύνεται με τις ακόλουθες οικονομικές υποχρεώσεις για την συναλλαγή:
- Έξοδα Δικηγόρου, όπως αναφέρονται άνωθεν
- Έξοδα Συμβολαιογράφου, όπως αναφέρονται άνωθεν
- Φόρος Μεταβίβασης πληρωτέος στην τοπική Εφορία. Ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζεται ως το 9% της αξίας του ακινήτου όταν η αξία αυτή δεν είναι άνω €15.000 και 11% της αξίας του ακινήτου όταν η αξία αυτή είναι άνω €15.000. Σε περιοχές όπου δεν υπάρχει πυροσβεστική υπηρεσία, τα ποσοστά αυτά πέφτουν αντίστοιχα σε 7% και 9%.
- Δημοτικός Φόρος πληρωτέος στην τοπική Εφορία, αντίστοιχος με το 3% του ως άνω Φόρου μεταβίβασης
-
Έξοδα Καταγραφής πληρωτέα στο Υποθηκοφυλάκειο, αντίστοιχα με το 0,5% της αξίας ακινήτου
-
Ετήσιοι Φόροι:
- Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, πληρωτέος μόνο αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι άνω των €243.000, και αντιστοιχεί στο περίπου 0,3% έως 0,8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.